', 'auto'); ga('send', 'pageview');
Menu

Obiektywnie o Finansach

Ciekawe wiadomości z branży finansowej, newsy, analizy, rankingi, zestawienia, informacje o usługach finansowych, omówienie haczyków w promocjach oferowanych przez banki, SKOK-i, fundusze inwestycyjne

Na wynajmie mieszkania zarobisz cztery razy więcej niż na lokacie

maciejka51

Wynajmując lokal mieszkalny w mieście wojewódzkim, możemy liczyć na stopę zwrotu od 4,42 do nawet 6,32 proc. netto. Przeciętna lokata oferowana obecnie przez banki opiewa na 1,21 proc. netto. Ale inwestowanie w nieruchomości też ma swoje słabe strony...

Z danych firmy Home Broker wynika, że średnia rentowność wynajmu mieszkań wynosi 5,35 proc. netto (po odliczeniu czynszu i podatku). Od dłuższego czasu znajduje się ona na stabilnym poziomie w lekkim trendzie rosnącym.

Z kolei wg informacji NBP nowa lokata bankowa jest dostępna ze średnim oprocentowaniem 1,5 proc. brutto, co po odliczeniu podatku Belki daje 1,21 proc. netto w skali roku. W ciągu ostatniego roku stawka na przeciętnym depozycie terminowym obniżyła się o przeszło 1/10. Dla porównania inflacja w I kw. br. sięgnęła 2 proc.

W tym świetle nie dziwi zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkania i wynajęciem go. Coraz więcej kupujących nieruchomości to osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać np. na jego wynajmie. W 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań za gotówkę przeznaczono 14,2 mld zł. To najwięcej w historii – mówi Marcin Krasoń z Home Brokera.

 

Zróżnicowany rynek wynajmu

 

W zależności od miasta zysk z wynajmowania mieszkań waha się od 4,42 proc.Zysk z wynajmu mieszkań w miastach wojewódzkich w Kielcach do 6,32 proc. w Gdańsku. Poziom 6 proc. na czysto osiągnąć można też Warszawie i Tychach.

W porównaniu do lutego 2016 r. stop zwrotu z tego rodzaju inwestycji spadła w trzech (Katowice, Łódź, Wrocław) spośród 15 analizowanych miejscowości. Najmocniej wzrosła w Białymstoku i Warszawie – o odpowiednio 0,86 i 0,69 pkt proc.

Na rentowność wynajmu wpływa wiele czynników. Najważniejsze to:

  • cena zakupu lokalu,
  • czynsz od najemców,
  • koszt przygotowania do wynajmu,
  • czynsz do administracji,
  • nakłady remontowe.

Bardzo istotna jest specyfika rynku, w tym typ najemców, do których adresujemy ofertę. Każde duże miasto ma swoją charakterystykę, które wymusza inną strategię inwestycyjną na rynku nieruchomości na wynajem. Przykładowo Lublin i Toruń to miasta akademickie. W stolicy prym wiodą klienci biznesowi, ale liczną grupę najemców stanowią również żacy.

Podejście do tematu inwestowania w mieszkania na wynajem może się różnić nawet w obrębie jednej miejscowości. W zależności od dzielnicy i jej położenia względem strategicznych obiektów czy instytucji największym zainteresowaniem cieszyć się będą lokale o innych właściwościach.

Dla studentów liczą się oddzielne sypialnie, bo to daje im odrobinę prywatności, oraz sprawny dojazd do uczelni. Klient biznesowy oczekuje miejsca garażowego i bliskości centrum biurowego. Rodzina z dziećmi zwróci uwagę na bezpieczeństwo osiedla oraz bliskość przedszkola, szkoły – wyjaśnia Maciej Górka z Domiporta.pl.

Zwraca on uwagę na wyraźny wzrost zainteresowania lokalami dwupokojowymi. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W jego serwisie ogłoszeniowym zapytania o takie mieszkania stanowią 44 proc. wszystkich.

 

Słabe strony inwestowania w nieruchomości na wynajem

 

Jednak inwestowanie w mieszkania na wynajem nie jest pozbawione wad. Największa z nich to ryzyko, które jest nieporównywalnie większe niż w przypadku lokat bankowych.

Średnia rentowność najmu mieszkań netto od lutego 2016 do lutego 2017 Lokując gotówkę w nieruchomościach, możemy stracić. Nie mamy bowiem pewności, czy i kiedy znajdziemy lokatorów ani po jakiej stawce wynajmiemy obiekt. Do tego dochodzi kwestia rzetelności najemców, czyli terminowość w uiszczaniu czynszu. Natomiast zakładając depozyt, wiemy ile zarobimy. W dodatku chronią nas gwarancje BFG.

Najlepiej wypada długoletnia umowa, ponieważ nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum – radzi Krasoń.

Drugą główną wadą inwestowania w nieruchomości na wynajem jest niska płynność tego biznesu. Wychodzenie z niego zajmuje trochę czasu i nie zawsze kończy się pełnym sukcesem. Niełatwo bowiem znaleźć kupca, który zapłaci za lokal tyle, ile oczekujemy.

Tymczasem lokatę możemy zerwać w każdej chwili. W zależności od wariantu produktu kosztem będzie utrata całości lub części odsetek.

Płynność inwestycji w nieruchomości zależy od specyfiki danego miasta, lecz nie musi być powiązana z jego wielkością. Tam gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą – twierdzi Górka.

Pewnym zagrożeniem dla inwestorów może być też rządowy program „Mieszkanie Plus”. Dlaczego? – Stawki czynszów będą w nim niższe od komercyjnych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Inwestor, który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym, powinien uwzględnić to w swoich symulacjachradzi Górka.

Wyższa w stosunku do lokat stopa zwrotu z wynajmowania mieszkań jest więc premią za ryzyko. Nie każdy jest skłonny je udźwignąć.

 

Jak Home Broker liczy rentowność najmu?

 

Pośrednik analizuje dane z 14 największych miast wojewódzkich oraz Tychów. Liczy stopę zwrotu na podstawie cen transakcyjnych swoich klientów oraz ofert na wynajem zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl.

Pod uwagę bierze medianę stawek najmu i odejmuje 5 proc. Podawana rentowność najmu uwzględnia: 10,5-miesięczny okres wynajmu, czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł/mkw./m-c) i zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu (8,5 proc.).

 


Maciej Kusznierewicz

© Obiektywnie o Finansach
Blox.pl najciekawsze blogi w sieci